こんにちは、まっつんのブログです。
前回、対面証券会社のメリット・デメリットについての記事を書きました。その文中にて「REIT」のことに少し触れましたので、本日は「REIT」について詳しく、簡単に記載していきます。
＜そもそもREITとは＞
一言で表すなら、「不動産投資信託」のようなものです。少し詳しく説明すると、投資家から資金を集めて不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品です。
＜REITのメリット＞
- 比較的安定かつ高配当が期待できる。
まず一番最初はなんといってもこれです！J-REITの平均配当は約3.5%であり、銘柄によっては5%を超える銘柄も数多くあります。
では、なぜ安定的にかつ高配当が可能となっているのでしょうか。
→配当原資が不動産の賃料等であるため、比較的安定しています。またJ-REITでは、利益の90%超を配当しているため、分配金を損金算入(税金が免除)できるために高配当が可能となっています。
- 流動性が高いかつ、少額から投資ができる。 REITは証券市場に上場しているため、実物の不動産と比較しても容易に売買が可能となっています。さらに、数万円程度から投資可能な銘柄もあるため小額からの投資が可能です。
- プロの運用で、分散投資ができる。
運用は不動産運用のプロが行っています。また複数の銘柄への投資や、同一銘柄であっても住宅、オフィス、倉庫、ホテル等を保有している銘柄もあるため、分散投資が可能です。
＜REITのデメリット＞
1.災害リスクがある。
REITは不動産賃貸事業であるため、投資先不動産の地域が「台風」や「地震」などの自然災害に被災した際、収益が失われるリスクがあります。
2.大きな利益獲得をすることが難しい商品である。
不動産賃貸の専業であり、保有物件数を拡大→分配金の増加という構造から逸脱できないため、一般的な事業会社のように大幅に収益を拡大することが難しいです。
3.投資法人の倒産や、上場廃止の可能性がある。
運営している投資法人がキャッシュフローの悪化等から、倒産する可能性があります。また、上場を維持するための基準をクリアできないことで上場廃止となる可能性があります。
以上のような商品であり、やはりメリットとデメリットが多く存在しています。
では、ここからは前回記載した記事の補足として、「PO」時の「REIT」について私自身どのように良い悪いを判断していたかを記載していきます。
●増資理由に注目！
REITを運営する投資法人が、POを実施するときの理由がキャッシュフローの悪化などによる資金調達であるのか、新たに不動産を入手するためのものであるのかを判断します。ただ”キャッシュフローが悪化しているので、資金調達します”とストレートに発表されることはないので、注意が必要です。
●保有している不動産の詳細を確認する。
マンションを保有している場合であれば、空室率やマンションの場所・家賃等の詳細を確認します。
オフィスを保有している場合も同様に、空室率やオフィスに入居しているテナントの会社を確認します。
一般的な事業会社がオフィスを転々とすることは少ないですが、近年のテレワークによりオフィスを撤退している会社も多くあります。ですので、テナントの会社をしっかりと確認することも重要です。
主に上記の2点をしっかりと確認し、ポジティブな内容であれば「PO」時の「REIT」は積極的に狙っていく価値がある商品だと思っています。
本日は以上です。
ありがとうございました。